צרכנות
פופולארי

כמה שווה הדירה שלי ואיך אפשר לבדוק את זה באופן מדויק?

בין אם מדובר במכירה או רכישה של דירה חדשה, בשני המקרים חשוב מאוד לדעת מהו שווי הנכס; בעת מכירה, נרצה לקבל הערכה של שווי הנכס כדי לדעת מה נקבל עליו, ומהצד השני בעת רכישה המטרה היא להבין האם המחיר תואם את הממוצע בשוק והאם הוא הוגן. כך, השאלה כמה שווה הדירה שלי קריטית בשני המקרים הללו כשבסופו של דבר המטרה די דומה – לצאת ברווח.

כמה שווה הדירה שלי לעומת אחרים – זו לא השיטה!

לא משנה מה הסיבה שבגללה עולה התהייה בראשך לגבי שווי הדירה שלך, וודאי יצא לך להשתמש במחשבון של יד 2 (Yadata שמו), שמטרתו לחשב שווי נכסים תוך שניות. נשאלת השאלה, האם כדי להבין כמה שווה הדירה שלי מספיק להשתמש במחשבון זה או מחשבונים אחרים מסוגו? ובכן, סביר להניח שלא.

ניקח אדם שנכנס לאחד מהאתרים הללו בכדי להביט בהם בפעם הראשונה ולהבין את השוק. הדבר האוטומטי שיקרה, הוא שאותו אדם יביט גם על דירות דומות לשלו באותה סביבה, וינסה להשליך את המידע שציינו בנוגע לנכס שלהם, על הנכס שלו. המוח הישראלי הטיפוסי של אותו אדם ידחק בו להעלות קצת את המחיר אפילו יותר, רק בשל הסיכוי שיישאר מקום למשא ומתן ויוכל להרוויח אפילו יותר משאר המפרסמים.

מה שלא עולה בדעתו, הוא העובדה שמוכרי הדירות האחרים גם כן לא באמת מודעים למחיר הריאלי של הנכס שלהם! ייתכן שכולם עושים בדיוק את אותו תהליך כמו אותו אדם פלוני שמעוניין להבין מהו שווי הנכס שלו והתוצאה? המון מחירים שנזרקים לאוויר ללא שום בסיס.

יש לזכור שאף דירה לא דומה לשכנתה, כך שלפרסם דירה במחיר גבוה מידי משוויה האמיתי עלול להתגלות כטעות חמורה:

  • כי כשמגיע רוכש רציני, סביר להניח שהוא ביצע את המחקר שלו ושהוא יודע פחות או יותר מהו טווח המחירים בסביבתו. מחיר גבוה מידי, ירחיק את אותו רוכש רציני וגם אתכם ממעמד המכירה שאתם כה מעוניינים בו.
  • הסטטיסטיקה מראה שכשמציגים מחיר גבוה מידי, הוא לעולם לא יהיה המחיר הסופי. כלומר, סביר שתצטרכו לרדת מאותו מחיר ולהגיע למספר ריאלי. מצד שני, כשחותכים את המחיר מהר וחד מידי, הדבר עלול להתפרש אצל הצד השני כניסיון להיפטר מהדירה כמה שיותר מהר. זה לא רע, אבל שאלות כמו – "מה הבעיה עם הדירה? למה מעוניינים להיפטר ממנה כל כך בקלות?" עלולות לעלות בקרב אנשים אחרים שיהיו מעוניינים בדירה, ולגרום להם לשקול שנית את רכישתה.

הכל על הערכת שווי הנכס

כמה שווה הדירה שלי היא בסופו של דבר שאלה שהתשובה המדויקת עליה תוכל להתקבל אך ורק לאחר בדיקה של איש מקצוע, שיבצע את ההליך המעמיק והמקיף ביותר שבסופו יידע להגיד בדיוק, כמה הנכס שווה. הערכה מקצועית שכזו נעשית על ידי חישוב משתנים רבים שמשפיעים על מחיר הנכס, כל אחד מהם יכול להטות את המחיר במאות ואלפי שקלים לעתים. מדובר על משתנים הקשורים בסביבת הנכס, הנכס עצמו ועוד:

מיקום הדירה, באיזה קומה היא נמצאת, עד כמה יש נגישות לצירי תחבורה מרכזיים, מהו מצב המבנה מבחינת האחזקה, מהו המצב הסוציו-אקונומי השולט בסביבה, האם ישנה קירבה למוסדות חינוכיים, נוף, בתי כנסת, גינות ציבוריות, האם יש מרפסת או ממ"ד, מהי רמת הפשיעה באזור, האם יש בבניין מעלית ומחסנים, ועוד רבים וחשובים שבלעדיהם אי אפשר להעריך באופן מדויק את שווי הנכס.

כדי לבדוק כמה שווה הדירה שלי נזמין איש מקצוע שבידיו מידע מקצועי, שסביר להניח שלאדם הפשוט שלא מגיע מהתחום, פשוט לא יהיה; למשל, אופן הרישום של הנכס בטאבו, חריגות הבנייה בדירה, בדיקת זכויות בנייה ועוד. השמאי שיבצע את הבדיקה, יגיע לראות את הנכס ויתחיל את המחקר שלו מבפנים ומבחוץ – החל ממצב הדירה ועד לאיסוף מידע מהרשויות, כדי ליצור דו"ח מסודר המפרט את כל הזכויות, הליקויים והחובות ובהתבסס על כל אלו, את שווי הנכס. מדובר בבדיקה שאורכת בין שבועיים שלושה, עד שכל המידע שהשמאי זקוק לו נאסף.

וודאי עולה לך השאלה כמה בכלל עולה הבדיקה הזו? וזה רק טבעי – הרי מכל התהליך הזה המטרה לצאת ברווח עד כמה שאפשר. ובכן, שווי הערכת השמאי תשתנה בהתאם למורכבות העבודה. בנוסף, אם מדובר בדירת גג או פנטהאוז, המחיר יעלה. מצד שני, אם הנכס נמצא באזור שבו רוב הנכסים דומים אחד לשני, הרי שהעבודה הופכת פשוטה יותר וכך גם המחיר יורד.

ההמלצה שלנו היא לחקור מעט על התחום, לנסות ללמוד בעצמך לענות על השאלה כמה שווה הדירה שלי לפחות באופן בסיסי כדי לדעת למה לצפות מהביקור של השמאי. ביננו, ידע הוא כוח ואם יש באפשרותך ללמוד עוד ולהחכים, מדוע לא לעשות זאת? והעיקר, שתהיה רכישה (או מכירה) נעימה ומוצלחת, לקראת פרק חדש ונהדר בחייך!

תגיות

תכנים דומים שתאהבו:

בדקו גם את:
Close
Back to top button